公建民营模式属于“轻重结合”的典型做法，拿政府闲置物业签长期合同，改造成本相对可控。文中强调，关键指标是每张床位的改造成本和入住率爬坡曲线，这两个测算不准，后期运营压力会成倍增加。具体来说，要精确计算装修、设备、消防等分摊到每张床位的固定投入，同时根据当地老龄化率、支付能力和竞品情况预测入住率增速。杰佳通在多个项目中帮客户测算过，发现很多机构只盯着建设成本，忽视运营期的现金流平衡。比如，入住率爬坡若比预期慢三个月，就可能拖垮流动资金。另外，支付方结构也很重要，如果依赖长期护理保险，单价低但流量大，必须拼规模效应；如果靠政府补贴，政策一变就抓瞎。建议先用信息化工具建立动态测算模型，把成本结构透明化，再做决策。